La exclusión es una experiencia inquietante para muchas personas. Sin embargo, es una realidad que muchos no pueden evitar debido a una serie de razones. Aparte de la gran irresponsabilidad, a menudo se piensa que es un factor importante en la parte del deudor hipotecario, hay otros factores incontrolables que surgen de los caprichos de la vida. Estos incluyen la depresión económica, hipoteca, pérdida de trabajo, y la mala condición de salud, por mencionar sólo algunos. Cualquiera de estos puede convertir a una persona en un delincuente de la hipoteca. El problema también puede ser del acreedor a través de un sub-prime que presenta un bajo interés en el comienzo de una hipoteca y, finalmente, espirales para encontrarse con el valor de mercado predominante de la propiedad en virtud de la hipoteca.

San Antonio, Texas tiene el proceso de ejecución más corto. Se tarda sólo 40 días en comparación con algunos otros estados como Virginia, Delaware, Maine y Alabama, donde el proceso se completa en 166 días, 168 días, 182 días, respectivamente. Ejecución de una hipoteca por lo general se lleva a cabo cuando un prestatario o deudor hipotecario por defecto de forma continua en el pago del período de dos meses. Una vez que esto sucede, un prestamista o un acreedor puede presentar un proceso de ejecución de una hipoteca, que varía de un estado a otro.

Una hipoteca es un préstamo que se accede y se asegura con una garantía de bienes raíces. En este caso, una casa o apartamento del deudor se convierte en la garantía. Hipoteca también puede ser concebida legalmente como una especie de derecho de retención que permite al prestamista para tomar un interés contingente en el préstamo. Sin embargo, también puede ser considerado como un hecho de la confianza (DOT), que es similar a la venta de una propiedad y procesando a través de re-compra. El dueño de casa en este sentido designa fiduciarios DOT que luego lo sujetan (propiedad) para él en la confianza en nombre de la entidad crediticia que también es un beneficiario.Este es el método utilizado en San Antonio.

En San Antonio, el proceso de ejecución de una hipoteca es a través de medios no judiciales. Debido a esto, la exclusión requiere proceso laborioso y riguroso de presentación de documentos legales y notificaciones. Por lo general, en San Antonio, el título de propiedad es siempre bajo la custodia de administración del DOT hasta que el prestatario es capaz de hacer el pago total de la hipoteca y entonces el prestamista retira su derecho de retención. La escritura de fideicomiso, también llamado una hipoteca, contiene una disposición legal: poder de venta que confiere a los administradores la facultad de ejecutar la hipoteca de la propiedad.

Como se ha mencionado, la exclusión en San Antonio requiere medidas estrictas. En primer lugar, el prestamista envía una notificación de incumplimiento al prestatario a través de los administradores, exigiendo el pago de los préstamos pendientes de pago anteriores y luego da el prestatario veinte días para pagar. La falta de pago en o antes de la expiración de estos días da lugar a la iniciación del procedimiento de ejecución. En segundo lugar, al final de los veinte días, antes del comienzo de la ejecución de una hipoteca, otro aviso se presenta en el condado donde se encuentra el inmueble. Por último, un aviso se publica de nuevo para el prestatario y los acreedores que han ofrecido un gravamen para el prestatario. En tercer lugar, un día, por lo general el martes, se ha reservado para ofrecer la propiedad para una venta pública al mejor postor en una subasta, incluso si cae en un día festivo. En una situación en la escritura de fideicomiso no contiene el poder de la cláusula de venta, los prestamistas pueden proceder al corte del condado e instituir un procedimiento de ejecución legales contra el prestatario. De esta manera, se puede conseguir una ejecución judicial que les otorga la autoridad para disponer de la propiedad en una subasta. La ejecución de una hipoteca por lo general puede ser llevado a una conclusión si no se pone en duda por ninguna de las partes. Una vez que una propiedad ha sido subastado, el prestatario no puede reclamar por más tiempo al hacer el pago total del préstamo, además del costo.

La exclusión se puede evitar a través de un número de procesos voluntarios. Ellos incluyen la mediación, la modificación, la tolerancia y la refinanciación. La mediación es una estrategia de pre-cierre entre los propietarios y los administradores, que pueden ser un tercero, diferente del prestamista. Por lo general, implica hacer todo el papeleo necesario y que tiene autoridad para aceptar las ofertas de reasentamiento.La modificación requiere la extensión de la fecha de vencimiento de la hipoteca y esto permite al prestatario para agregar las cuotas a la final de la hipoteca y hacer reajustes, tanto temporales como permanentes, para reducir la tasa de interés. En el caso de la tolerancia, el acreedor puede forebear los préstamos en mora. Lo que esto significa es que el prestamista puede negarse a continuar en ejecución de una hipoteca. Refinanciación se produce cuando un prestatario recibe una nueva hipoteca con el fin de reducir los pagos mensuales e intereses de forma simultánea.

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