La mayoría de las ejecuciones hipotecarias en Texas son no judiciales, lo que significa que el prestamista puede anular la hipoteca sin ir a la corte siempre y cuando la escritura de fideicomiso contenga una cláusula de poder de venta (un párrafo en la hipoteca que autorice la venta de la ejecución hipotecaria no judicial. En caso de no existir una cláusula de poder de venta se aplica una ejecución de venta judicial. Si la hipoteca es un préstamo de vivienda en equidad, entonces un proceso casi judicial es usado).

Aviso de incumplimiento e intención de acelerar

Las leyes de Texas demandan que el prestamista/servidor debe enviar al prestatario un aviso de incumplimiento e intento de acelerar a través de un correo certificado que provea al menos 20 días para corroborar el incumplimiento antes de que el aviso de venta pueda ser entregado. (La carta de 30 días por incumplimiento enviada acorde a los términos descritos en la escritura de fideicomis0 puede satisfacer este requerimiento). El aviso es enviado a la última dirección conocida del prestatario y debe incluir la cantidad adeudada y la fecha en la cual debe ser cancelada.

Aviso de venta

Luego de que el período de notificación ha expirado, y al menos 21 días antes de la venta de la ejecución hipotecaria, el prestamista / servidor debe enviar a aviso de venta (mediante un correo certificado) a cada prestatario que esta obligado a pagar la deuda. El aviso de venta también debe:

• Ser enviado a la puerta de la corte  del condado en el cual se encuentra ubicada la propiedad.
• Agendado con el secretario del condado en el cual se encuentra ubicada la propiedad.

El aviso de venta debe incluir la fecha, hora y ubicación de la venta, asi como una divulgación dirigida hacia miembros militares los cuales deben notificar al mensajero del aviso sobre el estatus militar.

La venta de la ejecución hipotecaria

las ventas por ejecución hipotecaria son llevadas a cabo el primer martes de cada mes entre las 10:00 am y las 4:00 pm en la corte del condado. La venta debe comenzar a la hora establecida en el aviso de venta, con un máximo de tres horas de retraso a lo establecido en el aviso.

La propiedad será:

• Vendida al mayor ofertante
• Revertir al prestamista de la ejecución hipotecaria y convertirse REO.

Juicio por deficiencia después de la venta

En Texas, el prestamista puede obtener un juicio por deficiencia después de una ejecución hipotecaria no judicial.

Cuando un prestamista anula una hipoteca, la deuda total debida por el prestatario al prestamista excede frecuentemente el precio de la venta de la ejecución presupuestaria. La diferencia entre el precio de venta y la deuda total se conoce como una «deficiencia».

Ejemplo. Digamos que la deuda total es $200,000,  y la casa se vende a $150,000 en la venta de la ejecución hipotecaria. La deficiencia es $50,000.

En algunos estados, los prestamistas pueden buscar un juicio personal en contra del deudor para recuperar la deficiencia. Generalmente, una vez que el prestamista consigue un juicio por deficiencia, el prestamista puede cobrar esta cantidad (en nuestro ejemplo, $50,000) del prestatario.

Para ejecuciones hipotecarias no judiciales en Texas, el prestamista debe presentar una demanda para obtener el juicio por deficiencia dentro de dos años luego de la venta hipotecaria.

Las leyes en el estado de Texas permiten a los prestatarios recibir crédito por el valor justo de la propiedad en el mercado. Esto significa que el prestatario tiene el derecho de una compensación en la cantidad de la deficiencia si el valor de la propiedades mayor que el precio de venta de la ejecución hipotecaria.

Período de Redención

Texas no posee derecho estatuario de redención luego de la ejecución hipotecaria. (Un período de redención es el derecho legal de un prestatario en ejecución hipotecaria para pagar la deuda total, incluyendo el balance principal, más algunos costos e intereses,  con la finalidad  de recuperar la propiedad). Una vez que la casa ha sido ejecutada hipotecariamente, no puede ser redimida.

Desalojo luego de la ejecución hipotecaria

Si usted no desocupa la propiedad luego de la venta de la ejecución hipotecaria, el nuevo dueño probablemente hará lo siguiente:

• Ofertar un acuerdo tipo dinero por llaves
• Tomar acciones para desalojarle

Con el acuerdo de dinero por llaves, los nuevos dueños le ofrecen dinero a cambio de su acuerdo para mudarse. Esto es generalmente más barato y rápido para el nuevo dueño que llevarlo a la corte para un desalojo.

Si usted no consigue un acuerdo de dinero por llaves, el proceso comienza cuando el nuevo dueño cede al pasado propietario con un aviso de tres días para abandonar y luego introducir una demanda por desalojo (detención forzada). Luego de que la corte otorgue el juicio, puede emitir un escrito de posesión luego de 5 días de expiración. El alguacil o sheriff publica una advertencia de 24 horas en la propiedad. Si los ocupantes no desalojan la propiedad, el alguacil o sheriff entra a la propiedad, remueve los ocupantes y sus posesiones.

Para mayor información sobre la línea de tiempo de ejecución hipotecaria y los procedimientos por favor visite a https://savemytexashome.org. Llene el formulario o llámenos para información gratuita de como detener la ejecución hipotecaria y salvar su casa hoy en día. Existen varias opciones disponibles, pero debe llamar lo antes posible para tener acceso a la mayoría de las soluciones