Las ventas anticipadas no siempre fueron un nicho tan regular y generalmente benigno del mercado inmobiliario. En el 2007, cuando la economía cayó por el acantilado, encontrar ayudar con una venta anticipada es extremadamente difícil. Muy poco agentes inmobiliarios entendieron que una venta anticipada tenía las virtudes de poner en el mercado, negociar y vender una casa que estaba bajo agua. Además, los prestamistas hipotecarios no estaban preparados para manejar a un tsunami de compradores estresados que no podían cumplir con sus obligaciones de hipoteca y por consecuencia entraron en cesación de pagos.
El resultado fue una verdadera pesadilla inmobiliaria. Los dueños que requerían ayuda financiera fueron incomprendidos o pobremente asesorados. Las ventas anticipadas tardaron años en ser completadas, si es que lo fueron, y las ejecuciones hipotecarias llegaran a topes históricos. El gobierno finalmente reaccionó con programa como HCA (Haciendo las Casas Asequibles) y AAEH (Alternativas Asequibles para Ejecuciones Hipotecarias). Estas iniciativas lograron ciertos avances al informar sobre el proceso de venta anticipada y proveer estandarizaciones acerca de cómo los prestatarios de hipotecas revisarían y aprobarían los pedidos de ayuda. Gradualmente, mejoró la respuesta de los bancos, los compradores perdieron el miedo a comprar una casa endeuda, y las ejecuciones hipotecarias se dejaron de lado.
Ahora, parece que las ventas anticipadas se conviertieron en algo normal. Es cierto que ofrecen la mejor solución para dueños que ya no pueden pagar la hipoteca, pero es importante recordar que hay consecuencias en una venta anticipada que deben ser sopesadas antes.
La primera consecuencia de una venta anticipada es el impacto que tendrá en su puntaje crediticio. El puntaje crediticio es una manifestación de cómo los acreedores ven los riesgos de prestarle a un consumidor. Cuanto más alto sea tu puntaje, más probable es que recibas financiación y una tasa de interés más baja. Dependiendo de tu puntaje crediticio cuando hagas una venta anticipada, puedes esperar que tu puntaje caiga entre 100 a 140 puntos. El prestamista hipotecario reportará de la venta anticipada a las entidades crediticias como pagos menores a los establecidos. Lo que esto significa que conseguir financiación en el futuro puede ser más difícil y puede tener un interés más alto.
La segunda consecuencia de una venta anticipada involucre pagas impuestos. Cada que ves que un acreedor perdona a su deudor un préstamo de más de $600, ese monto perdonado debe ser reportado a la IRS como deuda cancelada. Recibirás un formulario de impuestos 1099-c (Cancelación de Deuda). El IRS considera que la deuda perdonada es ingreso de trabajo, y ese monto es añadido a lo que ganaste durante el año. Dependiendo si la casa vendida es una residencia principal o una propiedad para inversión, se sabrá tu responsabilidad tributaria.
Entra al Acta de Eximición de Deudas Hipotecarias. Esta ley permite a los contribuyentes excluir la deuda hipotecaria que fue descargada por una venta anticipada, modificación del préstamo o ejecución hipotecaria. Esta disposición tiene algunos requisitos: la deuda perdonada no debe exceder los $2 millones, debe ser la residencia principal del contribuyente, debe estar relacionada con la baja en el valor del hogar o la situación financiera del contribuyente, y el acta expira al final del 2013.
Si la propiedad que quieres vender anticipadamente no es tu residencia principal, entonces no estás eximido de pagar impuestos por el Acta de Eximición de Deudas Hipotecarias. En cambio, debes intentar establecer insolvencia cuando vendas tu casa para mitigar tus obligaciones impositivas.
Una tercera consecuencia es el fracaso para asegurar un descargo por deficiencia de tu prestamista. A menos que esté específicamente indicado en la carta de aprobación de la venta anticipada que recibirás de tu(s) banco(s) que estás liberado de cualquier futuro riesgo por el resto de tu deuda hipotecaria, quizás todavía estés en aprietos. Las implicaciones de esto son de largo alcance: podrías pasar por el estrés y la ansiedad de una venta anticipada ¡y terminar debiendo la hipoteca a tus bancos!
Es por esto que, si planeas vender anticipadamente tu hogar, asegúrate que el agente de bienes raíces que contrataste esté calificado para negociar con éxito este descargo. Ya no es difícil para un agente inmobiliario vender una casa endeudada, pero asegurar el descargo por deficiencia para todos los titulares de gravámenes es todavía algo reservado para expertos.